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南京给楼市松绑释放出什么信号?

南京市从10月24日起对住房公积金贷款额度进行了调整,由20万/人、40万/户上调为30万/人、60万/户,同时一并恢复公积金二次贷款政策,以及相应增加办理时间。此举旨在提振低迷的房地产市场,并收到了成效。据南京市房屋管理局统计数据,10月22至23日两天,南京房屋成交510套,较之前日均成交100余套的数据,上升了一倍。

坊间普遍将南京此政策解读为放松信贷信号,是地方政府对楼市忧虑的表现。也有分析人士认为不必放大南京的此次政策变化,这仅仅意味着在银行贷款继续收紧的情况下,地方政府采取更加宽松的公积金贷款政策以供为未来购房需求人群、想改善住房条件的人群一个新选择。

不过,这并非南京第一次松绑住房公积金贷款政策,自2007年以来,南京先后5次对公积金贷款额度进行调整。但这次的意义远远大于前几次。其背景是,为控制房价上涨,从2010年下半年起,政府决策层已动用了政策工具箱中所有能动用的“武器”,例如出台“限购令”、提高房贷门槛等。

南京作为全国首批实施“限购令”的省会城市,自今年2月以来,其楼市成交始终低迷,土地市场频吹冷风。截至10月21日,南京商品住宅库存量已经高达46091套。由于成交无力,今年1至9月份,该市住房公积金贷款发放量较去年同期下降29.65%,目前住房公积金个贷比已经下降到79%,9月份当月贷款额仅占归集额的35%。

由于房屋成交量的下降,使南京地方财政受到很大影响。据悉,2008年该市房产税收入首次突破10亿元大关,较2007年涨22.2%,税基上扬至高位运行。“从房产税的计税方法上看,价格上涨的系数贡献超过交易量的部分”,江苏省社科院财贸所副研究员骆祖春对媒体表示,房地产贡献的税收在南京财政一般预算收入中超过40%。

当然,房地产税收占比达到四成并非南京一座城市,在国内其他一、二线城市也是如此。而在一些经济欠发达城市,这个比例甚至占到整个财政收入的50%以上。在这种形势下,限购令的推行肯定会遇到地方政府的阻力。迫于调控不力而被问责的压力,一些地方政府最终选择了相对温和的“限价令”,或将限购令雪藏,出台“提高住房公积金贷款额度”以及“放松限购”等松绑政策。

实际上,在楼市调控持续收紧的大环境下,地方政府有点绷不住了,开始接二连三地为楼市松绑。例如半个月前,广东佛山市试图放松限购令,不过,该政策出台不到12个小时就宣布作费;10月上旬,浙江宁波市也开始围绕公积金做松绑的文章了。宁波的最新做法是:规定用商业贷款买房的市民,可以转成公积金贷款。

平心而论,一些地方政府这样做是为了增加财政收入。政府财政收入多了,才会有更多的钱投入到社会福利上去。国内的地方政府的作用,与西方很多国家不同。在现行税收体制下,国内地方政府的财权小,事权大。随着资源和人口愈发向城市集中,要解决民生问题,都需要政府有雄厚的财力做后盾。于是,做好多卖地、多卖房这篇文章,就成了地方政府顺理成章的事情。

回过头来看,政府方面的任何调控举措都会有“后遗症”,前紧后松的事屡次发生,从紧的政策措施发展到一定程度就会发生微调,逐渐放松。其实,房地产业的问题从上到下看得很清楚,其创造的各类财富和地方政府收入节节上涨,而实体经济税收却在下降。如果没有房地产业,地方政府会怎样?这是一个十分严肃的问题。如果不允许地方政府卖地,或土地收入一旦干涸,地方财政将难以维持。

因此,我们对南京放宽公积金贷款额度,拯救楼市不必大惊小怪。不管是南京也好,还是佛山、宁波也好,都想突破政策禁锢,把低迷的楼市激活,增加土地财政收入。他们只是做出了其它城市想做而没有做的事情。毕竟,许多地方政府的财政收入已被地价和楼价“绑架”,要让他们打压房地产市场,限制住房销售,实际上就是在断他们的“财路”。换句话说,地方政府的财政收入今后可能还要在相当大的程度上依靠卖地、卖房,不管是现在,还是将来,他们都不会放弃这个权利。



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