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有人为何总迷信房价会下降一半?

中国房价的最大的部分是地价和税收部分,约占房价的60%。这就决定人民币的发行增速决定房价的涨幅。从金融学的货币理论来解释,房价也将下降一半。从货币传导市场的时间看,2009年超发的货币影响的是2010年的房价,那么,2011年货币紧缩将影响的2012年的房价,也就是说有60%的权重决定2012年的房价相对2010年要下降一半。

从2007年起,就有不少人预测房价会在上年的基础上,下降一半,但往往被现实击溃,预测每每落空。如今又有人预测2012年下半年房价将在今年的基础上跌去一半。不过,国内一位著名经济学家略显保守,他认为,中国已进入房地产熊市,将持续5年左右,房价下跌一半的时间为2016年或2017年。

在“房价下降一半”这些时间节点上,是否准确,其数据是否源于精确测算?诸如货币政策的调整、楼市调控的加码之类变量,都带有很强的不确定性。政府方面出台调控楼市政策的动机到底是降低房价还是有序增长,政府还会打出哪些“组合拳”,而在房价大幅下挫时,政府会不会像2008年那样,又出台措施救市,这些都是未知数。

既然影响房价的诸多变量如此不确定,那“房价下降一半”这个说法就带有很强的随意性。其实,公众期望房价大幅下跌,是否南柯一梦,最后成为“竹篮打水一场空”?还是会真的如同2008年一样变成现实?其实,在2008年时候,很多城市房价下调幅度都超过了20%。这回,奇迹是否会再次上演呢?谁都无法给出一个令人信服的答案。

目前有这样一种说法,国内房价已经下降了10%。但从国家统计局10月18日公布的9月份全国70个大中城市房价信息来看,并没有达到这一预期。数据显示,与8月相比, 70个大中城市中,价格下降的城市有17个,持平的城市有29个。与8月份相比,9月份环比价格下降的城市增加了1个。环比价格上涨的城市中,涨幅均未超过0.3%

虽然房价上涨得到了遏止,实现了停涨,但其下降幅度不大。值得一提的是,由于政府出台的“限购令”没有覆盖全部二三线城市,不少开发商有“腾挪”空间,二三线城市的销售可以填补热点地区滞销形成的资金缺口。例如,万科10月10日的公告显示,今年9月份,万科的销售面积和销售金额环比8月分别上升12.5%和19.4%,至10月份全年销售破千亿元已无悬念。

目前看来,一是新一轮楼市调控全面展开至今,已有近两年光阴,市场进入调控“疲劳期”,公众对调控信心衰减;二是在目前物价高企的情况下,投资购房成为不少人应对通胀的主要手段;三是部分调控政策及执行环节仍有漏洞,影响了调控的权威性。例如,一些中介机构通过补办纳税证明等方式可以轻易突破“限购令”,而开发商也能够利用“高报价、低成交”的折扣方式让“一房一价”流于形式。

客观地说,为了控制房价上涨,政府决策层已动用了政策工具箱中所有能动用的“武器”,实施“限购令”可能是最后一招了。对于目前的房地产市场调控,其初衷是为了实现房价稳定,但单靠这一手段是不现实的,也不会长久维持的。因为“限购令”控制房价带有明显行政化色彩。但这只是一个短期行为,不过是头痛医头、脚痛医脚的应急之举。市场观察人士预计,此项政策的效力也许持续6个月,但最多不会超过12个月。

当然,调控政策之下成交减少、“降温”带来的房地产税收和土地出让金收入大幅下降,对地方政府带来严峻考验。从近日广东佛山市实施未果的“放宽限购”之举,不难发现一些地方政府面对调控的微妙心态。“楼市将被‘管死’”、“房地产拐点已经确立”近期,一些担心调控带来“副作用”等声音不断在市场上传出。

那么,有人为何总迷信“房价下降一半”,个中原因很多,但这些已不重要,关键是公众对预测“房价下降一半”的可信度有多大。公众其实并非不希望房价下降,而更多是缘于看不到房价下降的希望,甚至是房价调控的屡屡无功而返,让大家产生了“调控疲劳”罢了。人们也许会相信今年中国楼市会有所调整,但今年房价跌幅很难突破10%,明年很难突破20%,不信,我们走着瞧。



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