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假如开发商都退出房地产市场

房地产行业素有“金九银十”的说法,而今年由于受“限购令”以及信贷紧缩的影响,房地产“金九”预期基本落空。由于近期国内房地产市场不景气,地产个股股价在大盘的弱势下也逐步下行。根据中国房地产上市企业前50强公开数据统计得出,50家上市房企在过去的一个月时间内,由于股价下跌,市值缩水总计超过1800亿元。

这个信息似乎告诉我们,国内房地产业已是穷途末路,下一步将会出现开发商纷纷退出房地产市场的高潮。近期内,至少有11家全国知名企业宣布将全部或者部分地产业务剥离。这些企业绝大部分为上市公司,来自钢铁、贸易、纺织、建筑、钢铁等行业,这和2006年前后,各种行业纷纷进入房地产领域形成了鲜明的对比。

 2010年3月,在国资委发布78家央企“清退令”后,各家企业遮遮掩掩,不愿退出。而今天,房地产市场的持续调控恰似一针“催化剂”,迫让越来越多的非主营房地产央企打起了退堂鼓,纷纷转让旗下地产业务。8月29日,华润集团发布转让旗下北京新城广场房地产有限公司股权和债权的公告,这是进入8月以来,第6例央企在产权交易所挂牌转让房地产业务。

不仅是央企转让旗下房地产业务,非国资类项目也现频频抛售。根据北京产权交易所8月份发布的周项目综述,房地产项目均位居成交和挂牌金额前列,近两周,在北交所挂牌的非国资类项目中,房地产项目也占到50%。看来盈利状况不佳使得部分开发商唯恐抛之不及的。

这几年,每当房地产市场转差,就会有很多关于开发商资金链断裂的关注和担忧。一个存在于资本市场的共识是,行业分化越来越严重。由于销售和融资的整体性压力,以及后续的还款压力等,目前开发商的资金状况是短期偿债能力处于向下趋势中,该指标比2010 年差,这其中大的开发商目前并不是很缺钱,但绝大多数中小开发商资金捉襟见肘。

对此,业界分析人士直言,“中国房地产昏暗时代已经来临”。例如近期中央政府管理部门与一些地方政府就实施“限购令”细则加紧磋商,有消息称将有接近20个城市同意自9月起实施“限购令”。作为此轮“准限购”目标的河北省廊坊市,近日甚至下达一项通知,要求停止一切关于房地产项目的宣传活动,户外广告、电视、报纸、广播等一切媒介都须停止房地产宣传。

迫于市场形势,很多开发商已在悄然调整价格。但业界普遍担心的是,此轮调整和2008年完全不同,彼时可以用价格换得销量。而现在,受“限购令”的制约,市场上有购买力的客户群越来越少,降价的效果也越来越差。今年年初,有些开发商销售情况还不错,大多是因为市场的惯性。然而,现在房地产市场的冰点很快就要到来,更多的开发商将陷入泥潭而不能自拔。

由于房地产业进入低潮,近来关于“银行和开发商谁先死”的问题在坊间炒得沸沸扬扬。随着“限购令”在二三线城市的实施,似乎形势已经变得十分明朗。然而,不管房地产市场如何变化,“要死肯定是银行先死,开发商后死”的观点也不攻自破。观察家表示,银行出现了问题,政府会兜着,而开发商出现了问题,政府肯定是不会去挽救的。

如果形势进一步恶化,不排除银行会为收回开发商贷款而采取更严厉的措施。这也许给人的感觉是釜底抽薪。当开发商纷纷倒下或退出市场时,银行虽然不会受到非常强烈的影响,但他们的日子也不会好过。呆账坏账在所难免,尽管各家银行通过它的抵押物能够回收一定的资金,但毕竟还是会有所损失的。

假如开发商都退出了房地产市场,各地的房价也许会像没人管的风筝一样,将可能跌到谷底,这让许多人如愿以偿,能够买到自己需要的房子。反之,如果开发商都退出市场,房屋建设均由各级政府统揽,或企事业单位恢复福利分房,而房价却没有降下来,到时还真不知道怨谁好。不过,值得欣慰的是,随着国家宏观调控政策的实施,以及政府保障性住房的建设,并最终取代商品房,这样,人人都能买得起、住得上房子的目标就能实现。

 



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