邱 林

近几个月来，由于政府对房地产调控政策的密集出台，导致中国楼市陷入低迷期，因此，“楼市拐点论”讨论一如2008年金融危机时的讨论一样热烈异常。更重要的是，国际信用评级机构纷纷下调对中国楼市的发展预期。标准普尔最近的报告预计，中国新房售价可能会有10%左右的下降，因而调低了众多中国房企的评级展望；摩根士丹利也发布报告认为，今年三季度中国主要城市销售均价将进一步下降，一些对冲基金更是宣称对赌中国房地产泡沫破裂。

然而，国内一些业界人士对标准普尔等机构评级或预测不以为然，认为标准普尔等机构的评级或预测不是特别的准确，就像近几年来一些人不断唱空中国经济一样，尤其是以谢国忠为典型代表一直看空中国楼市，但其实中国楼市的负面性或者说可以担忧的地方并不是那么多。一方面，是标准普尔评级的证据一是政策非常严厉，甚至还可能进一步升级；第二是资金链持续紧缩。但这两个方面其实正在发生一些变化。

当然，这种分析不一定能站得住脚。因为中国楼市在政策的打压下，进入低迷期已是不争的事实，只是各地方受到影响的程度不同而已。只不过，外国机构或人士对中国楼市的唱空却非同寻常。美国对冲基金大佬查诺斯去年曾断言，中国楼市的问题比迪拜严重1000倍，资产高估与信用供应过剩是主要原因。然而，今年4月，查诺斯又高调宣扬，他已募集了资金对赌中国地产泡沫破裂。据称，他一年之前就开始了做空中国房产的布局。

许多迹象表明，唱空中国楼市对外资最为有利。因为在许多人不看好中国楼市时，外资却要携带巨资进入这个领域，其真实企图已昭然若揭。也许有人会质疑，现在房价这么高，政策又要打压房市，甚至直接出台限购令，房地产市场似乎明显是要损失的领域，唯利是图的外资怎么可能会看好中国楼市呢？

其实，问题的关键就在于我们应该从什么角度来看待中国楼市的价值。当前，中国的城市化进程和工业化还没有完成一半。根据麦肯锡发布的信息显示，未来15年内中国预计将有3.50亿人移居到城市，而中国虽然现在是世界的加工厂，但随着财富的积累，中国将会成为世界消费的最大市场，这样的前景自然让外资们垂涎三尺，因为在其他地方很难再找到这样保险的生意了。

更重要的是，中国的城市化和工业化很大程度上是通过房地产市场的扩张而加速的，再加上房地产产业关联50多个产业，是国民经济的支柱产业和龙头产业，中国的有眼光的人都不会任凭房地产市场陷入崩盘的困局，外资们有着强大的分析调查能力，他们不会看不到这一点。

一个突出的事实是，由于受全球经济低迷的影响，国内外的股市持续萎缩，大量在香港上市的中国地产股被认为充分显露出其投资潜力。一些外国投资机构认为，大量中国地产上市公司开始进入价值低估阶段。近几个月来，外资大量进入在香港上市的中国房地产公司，其资金介入量至少不低于200亿美元。

这说明，由于欧洲债务危机暴发，使国际资本逃离欧洲，而中国房地产市场的资金的需求巨大，成为这次国际资本的“避风港”。摩根斯坦利、高盛、麦格理、瑞银、花旗、美林、瑞星思达、华平投资、软银亚洲、凯雷投资、凯德置地等顶级跨国投资公司已不同形式进入国内房地产业。

商务部公布的数据显示，5月份中国实际使用外资金额92.25亿美元，同比增长13.43%。外商投资房地产业增速迅猛，前5个月，外商投资中国房地产金额达266亿元，同比增长57.3%。今年以来，外商投资中国房地产领域就一直保持高增长态势，1至3月、1至4月和1至5月外商投资房地产金额分别为144亿元、222亿元和266亿元，同比增速分别达到45.2%、62.3%和57.3%。

外资涌入中国楼市是福是祸，实际上已是泾渭分明。认清中国楼市的实质问题，有助于我们认清外资为何“表面唱空而背地做多”。政府在调控楼市的同时，应特别注意不能给外资留下“抄底”的机会，更要对他们的大肆唱空予以警惕。如若让外资部分或大量掌控中国楼市，说不准被他们宣称“投资风险高”的中国上市房地产公司，将来摇身一变，成了“全球最赚钱的企业”。