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购房潮是给楼市调控政策添乱吗?

邱 林

加息、提高准备金率、限价限贷,今年以来国家不断出台各种楼市调控政策,楼市“风声”日紧,国内主要城市的成交量一落千丈。但就在很多购房者翘首以盼,等待“房价回归到合理水平”的时候,一些城市的新房成交量突然放大。楼市由淡转旺,显示出消费者对等待楼价下跌已失去耐心。

有报道称,中海集团在深圳推出1300多套房子降价促销被5000名购房者一抢而空,广州碧桂园“天麓山”组团单日认购800多套,南京碧桂园开盘首日销售接近2000套……来自多个城市的购房潮传闻刺激着人们的神经:为什么在国家出台的楼市调控高压政策之下,楼市还有这么好的成交?

分析人士认为,严厉的楼市调控,似乎压制住了购房者的购买欲望,使得3、4月份的楼市成交量有所下降。但5月份发生了变化,各地纷纷出现购房潮。目前各地的房价处于一个焦灼的状态,没有明显的下跌迹象。在通胀背景下,很多人苦于投资渠道有限,买房成了财富保值增值的唯一选择。

不可忽视的是,80、90后已成为楼市的消费重要组成部分。在国内一家媒体开展的百万网友房价问卷调查数据显示,在近一段时间,各个城市的购房潮中,其中30至40%是年轻人买的,他们不是因为结婚急用房,也不是想以小换大,就是因为担心今后房价还要上涨,怕自己的收入和积蓄赶不上这辆快车而急匆匆的入市的。

在接受调查的网友看来,高达72.7%的比例认为,房价今后仍有可能上涨;34.4%的认为,还会连续涨3年;认为有可能不涨的比例仅仅是15%。这个调查当然不能说明全部问题,但是,数字能说明问题。以目前的城市化水平,中国正处于城市化加速时期。城市化率处于30%至70%之间时,城市化进入加速阶段,目前中国城市化率是46.6%。在这一进程中,购房无疑成为人们的刚性需求。

以北京为例。该市的外来人口成为该市城市人口增长的绝对主体。大量外来人口,特别是外来富裕人口,形成了对北京房地产市场的一大需求主体。目前,外地人占到北京购房总数的50%,说明城市化对一线城市房地产发展的重大影响。然而,这在一定程度上加大了房地产调控的难度。

当然,购房潮的出现是地方政府十分欢迎的。因为依赖土地财政的地方政府,还没有找到替代性的“钱袋子”,依然难以对高房价痛下杀手。今年以来,无论是各地出台“限价令”变味成“限涨令”,还是在落实“一房一价”等具体政策上,一些地方政府的调控之手仍然是“高高举起、轻轻落下”。

当地方政府的财政收入被地价和楼价“绑架”了以后,指望他们十分坚决地执行上面的政策显然是不太现实。因为他们打压楼市,实际上就是在断自己的“财路”。当然,房地产业是捆绑经济并不奇怪,不是中国的房地产业是捆绑经济,在其他国家同样存在。从3年前美国发生的房贷危机来看,房地产影响的几乎是全局的,因为它是非常重要的一个行业。

从这一点看,楼市调控政策在短期内是难以收到实效的。其实,国家楼市调控政策主要意图并不在压缩房地产,而是为了防止房价过快上涨,使楼市回归平稳健康的状态。然而,调控政策与开发商的深度博弈使得未来楼市走向日益复杂。

例如国家发改委出台的“一房一价”的限购政策,主要作用是对开发商虚报、哄抬价格、制造“抢房”气氛等惯用营销手段予以规范,挤出销售中的猫腻,对购房者有利,但对于房价这一公众关注的核心问题效用甚微。由于执行难度大,“一房一价”新规持续时间将不会太久。过一段时间监督放松后,开发商可能会自我松绑,政策名存实亡。

国家出台的调控政策本来就存在执行难,如今,各地购房潮的出现,无疑是在给楼市调控政策添乱。不过,也有人认为,央行刚刚再次提高了存款准备金率,各地的保障房还在快马加鞭地建设,政府调控房地产市场的决心依旧,如果房价未能出现实质性下降,甚至转而上涨,那么低迷的楼市或将遭受新一轮更为严厉的政策打压。这样的看法也有一定的代表性,至于能否达到预期,我们将试目以待。

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